Listed or unlisted? Mixen is beter

Beleggers kunnen hun rendement verhogen als zij niet de traditionele benadering van de vastgoedmarkt volgen, maar hun portefeuille optimaal mixen. Door te beleggen in zowel beursgenoteerd als niet-beursgenoteerd vastgoed rendeert een vastgoedportefeuille beter. Volgens Tom Walker van Schroders wijst onderzoek uit dat een samengestelde portefeuille de grootste voordelen biedt.

De veranderingen in de pensioensector en langetermijnfactoren zoals demografische ontwikkeling, leiden ertoe dat de vraag naar blootstelling aan de vastgoedsector zal groeien. Beleggers worden aangetrokken door zowel de inkomstengeneratie als de vermogensgroei die daardoor mogelijk is. Vraag is hoe het beste blootstelling gezocht kan worden.

De laatste tien tot vijftien jaar presteert beursgenoteerd vastgoed beter dan niet-beursgenoteerd. Maar tegenover dit hogere rendement staat wel een hogere mate van volatiliteit. Niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen kunnen minder efficiënt zijn, omdat zij gepaard gaan met een gebrek aan diversificatie (te veel blootstelling aan een bepaalde regio of subsector) en minder liquiditeit.

De liquiditeit zal een steeds zwaarwegender factor worden, denkt Walker. De combinatie van niet-beursgenoteerde fondsen en beursgenoteerde fondsen - die juist volatieler, maar ook meer liquide zijn - blijkt in de praktijk en ook volgens onderzoeken een gelijkwaardig rendement te bieden op de langere termijn.

Spreiden is beter

Om zijn stelling kracht bij te zetten wijst Walker op de vastgoedportefeuilles van het National Employment Savings Trust en het Noorse staatsfonds Norges. Beide institutionele beleggers werken met een samengestelde portefeuille, ook al speelt bij Norges de liquiditeit een minder belangrijke rol.

Argumenten voor het opnemen van beursgenoteerd vastgoed zijn onder meer de eisen die beleggers stellen, regulering en praktische overwegingen. Beleggers hechten sinds de financiële crisis sterk aan liquiditeit en dagelijkse prijsstelling. Dat gaat niet als alleen belegd wordt in niet-beursgenoteerd vastgoed of harde assets. Spreiding over markten en regio’s is ook beter mogelijk via beursgenoteerde vastgoedfondsen. Verder wijst Walker nog op het voordeel bij deze fondsen van portefeuilles en managementteams van hoge kwaliteit. 

Uit onderzoek blijken beursgenoteerde vastgoedfondsen een hogere liquiditeit en betere governance te bieden en leveren zij daarnaast een aantrekkelijke rendementspremie op. Zelfs ten tijde van de financiële crisis rendeerde een samengestelde vastgoedportefeuille nog. De mix tussen beide soorten vastgoedassets hangt af van de persoonlijke wensen en voorkeuren. Maar volgens Schroders staan de voordelen van een samengestelde portefeuille buiten kijf.