ING IM minder overwogen in vastgoed

Na een sterke start dit jaar voor vastgoed, signaleert ING IM aanzienlijke regionale verschillen. "De VS blijven onverminderd beter presteren dan de markt en Japan is, na een traag begin, bezig met een inhaalslag. Europa zit comfortabel tussen deze twee markten in."

"De meest interessante ontwikkeling momenteel is de ontkoppeling van Brits vastgoed en de mogelijke gevolgen hiervan. De voornaamste reden voor de ontkoppeling hangt samen met de wijziging die de Bank of England (BoE) ogenschijnlijk in haar beleid heeft aangebracht," aldus Patrick Moonen, Senior multi-asset-strateeg bij ING IM.

“De BoE probeerde de volatiliteit in de renteverwachtingen op te voeren, door – althans, op het eerste gezicht – vrij verwarrende signalen af te geven. Intussen wordt eigenlijk wel verwacht dat de BoE als eerste grote centrale bank de rente zal verhogen. De precieze timing hiervan blijft echter nog onzeker. Gelet op de gevoeligheid van vastgoed voor de rentevoet is deze slechtere performance geen verrassing. Op de korte termijn zal de rente de fundamentele factoren overheersen.”

Gunstige waarderingscijfers

Daarnaast heeft de BoE maatregelen aangekondigd om de snelle stijging van de Britse huizenprijzen een halt toe te roepen. De verwachtingen van oplopende prijzen zijn in het hele Verenigd Koninkrijk zichtbaar. Zo heeft de financiële beleidscommissie bijvoorbeeld aanbevolen dat hooguit 15% van het totale aantal nieuwe hypotheken van een kredietverstrekker groter mag zijn dan 4,5 keer het inkomen van de leningnemer, aldus Moonen.

Maar binnen Europa prefereert ING IM vastgoed in de eurozone boven het Britse vastgoed. “Niet alleen versoepelt de ECB nog altijd het monetair beleid, ook de waarderingscijfers zijn gunstiger. Uit onze analyse blijkt dat vastgoed in de eurozone een dividendrendement van 4,1% noteert, vergeleken met 3,3% voor het Verenigd Koninkrijk. Bovendien biedt vastgoed in de eurozone nog altijd een forse premie van +2,3% ten opzichte van het rendement op bedrijfsobligaties. In het Verenigd Koninkrijk is het dividendrendement van vastgoed daarentegen lager dan het rendement op bedrijfsobligaties (-0,25%).”

Volgens Moonen ligt de verklaring voor dit verschil in het risico van deflatie, wat een remmend effect kan hebben op huurverhogingen. Om dit te compenseren, verlangen beleggers een hoger direct rendement. Dit risico speelt minder in het Verenigd Koninkrijk.

Toch minder in vastgoed

De inflatieverwachting (op basis van de 10-jaars rente) ligt in het VK op +2,9%, vergeleken met +1,4% in Frankrijk en een nog lager percentage in Duitsland en Italië. De angst voor deflatie kan verklaren waarom in Japan het rendementsverschil tussen vastgoed en obligaties nog groter is.

Maar hoewel ING IM positief is over de sector, heeft de grootbelegger onlangs wel zijn positie in wereldwijd vastgoed teruggebracht van een middelgrote tot een kleine overweging. De reden? "De prestaties van de beleggingscategorie zijn dit jaar tot nu toe sterk geweest, maar de hogere obligatierentes na de opmerkingen van de BoE hebben het beleggingsrisico iets verhoogd. Onze positie in Brits vastgoed hebben we afgebouwd tot neutraal.”