Rabo: sentiment huizenmarkt slaat in 2021 om

Rabobank verwacht dat de vraag naar koopwoningen vanaf 2021 in een dip komt. Dat geldt helemaal nu het aantal coronabesmettingen in Nederland snel oploopt, waardoor de vooruitzichten voor de economie somberder worden.

Op korte termijn zijn er echter nog een aantal factoren die de huizenprijzen verder opjagen. Dat zeggen de economen Carola de Groot en Nic Vrieselaar in een update over de Nederlandse huizenmarkt.

Dat de huizenprijzen oplopen in tijden van crisis komt volgens Rabobank zelden voor. Normaalgesproken volgen de prijzen en de vraag naar huizen de economische conjunctuur. Dat was bijvoorbeeld zo gedurende de periode 2008 tot en met 2013 toen de economie eerst door de kredietcrisis en daarna door de eurocrisis werd geraakt.

Recordaantal transacties

Dit keer is er echter geen sprake van dalingen. Het derde kwartaal wisselden zelfs een recordaantal koopwoningen (62.000) van eigenaar. De prijzen stegen gemiddeld met meer dan 8%, met als uitschieter Groningen waar de prijzen 10,8% hoger lagen dan een jaar eerder.

Over het hele jaar werden in Nederland tot nu toe ruim 6% meer huizen verkocht met als koploper Noord-Brabant. Een deel van de oorzaak voor de prijsstijgingen ligt volgens Rabobank bij de overheidssteun van tientallen miljarden euro’s.

Daardoor is de werkloosheid relatief stabiel gebleven en is het aantal faillissementen historisch laag. Flexwerkers en jongeren kregen wel stevige klappen maar dat zijn niet de doorsnee huizenkopers.

Geen alternatieven

Een tweede factor is het gebrek aan alternatieven. Voor huishoudens die bovenmodaal verdienen, is de sociale huur praktisch ontoegankelijk en de vrije huursector is in Nederland klein en duur.

Daar komt bij dat kopers nu meer kunnen lenen en dus meer kunnen bieden omdat de hypotheekrente laag is. Ten derde is het mogelijk dat de coronacrisis zelf de vraag naar koopwoningen een tijdelijke opzwieper geeft.

Zo kan de crisis voor mensen een reden zijn om sluimerende verhuiswensen om te zetten in daadwerkelijke verhuisplannen. Denk bijvoorbeeld aan goedverdienende doorstromers die groter willen wonen en die plannen naar voren willen halen vanwege de trend naar thuiswerken.

Krapte

Tenslotte is de huizenmarkt nog altijd erg krap. Het aantal nieuwbouwwoningen valt tegen en veel nieuw aanbod uit de bestaande woningvoorraad komt er ook niet bij. Volgens makelaarsvereniging NVM werden in het derde kwartaal gemiddeld slechts 40.500 huizen aangeboden.

De laatste keer dat er volgens de NVM zo weinig huizen te koop stonden, was zeker 20 jaar geleden. De grote vraag is wanneer het sentiment omslaat en de economische malaise overslaat op de vraag naar huizen. Rabobank ziet eerste voorzichtige signalen dat dit er aan zit te komen. 

Zo wijzen cijfers van huurplatform Pararius.nl op eerste prijsdalingen voor nieuwe huurders in de vrije huursector. Daarnaast staan in enkele studentensteden veel meer huizen te koop, terwijl het aanbod in de rest van Nederland is gedaald. 

Rabobank publiceert in december nieuwe verwachtingen voor de prijzen en verkopen. De laatste voorspelling uit september ging uit van een gemiddelde prijsstijging van 7% voor dit jaar en van 220.000 woningverkopen. Vanaf 2021 zou dan een tijdelijke prijs- en verkoopdip  volgen.