Kantoren zijn geen winkels

Het coronavirus laat diepe sporen na in commercieel vastgoed. De zwaarste klappen vallen in het winkelsegment. Veel beleggers vrezen dat het hier nooit meer helemaal goed zal komen, doordat winkelcentra terrein zullen blijven verliezen tegenover de onlinehandel.

Bij kantoren zijn de meningen meer verdeeld. Er is een groep die denkt dat kantoren de winkels achterna gaan. Er zal in de toekomst meer worden thuisgewerkt. Dat betekent dus minder vraag naar kantoorruimte en dalende prijzen.

Daar staat een andere groep tegenover die verwacht dat mensen langzamerhand weer zullen terugkeren naar kantoor omdat thuiswerken toch een beetje deprimerend is en het ook lastig is om thuis een scheding te maken tussen werk en privé.

Social distancing 

De vastgoedbeleggers Tim Gibson en Guy Barnard van vermogensbeheerder Janus Henderson Investors vallen in deze tweede categorie. Zij denken dat er in de toekomst misschien zelfs meer behoefte komt aan kantoorruimte omdat werkplekken door social-distancing-regels verder uit elkaar komen te liggen.

Dat de coronacrisis blijvende effecten heeft, ontkennen Gibson en Barnard zeker niet. De afgelopen twee maanden hebben bewezen dat er veel tijd en geld bespaard kan worden door niet elke ochtend naar het werk te rijden en ‘s avonds weer terug. Thuiswerken kan bovendien de productiviteit verhogen (als er niet teveel afleiding is van de kinderen of luidruchtige buren).

Daar staan studies tegenover die uitwijzen dat thuiswerken gepaard gaat met een verhoogd stressniveau en angstgevoelens. “In de VS bleek uit een recent onderzoek van USA Today en Linkedin dat 51% van de respondenten zich af en toe eenzaam voelde bij het werken vanuit huis. Bij 20% van de mensen was dat zelfs constant.”

Vaker thuis, maar zeker niet constant

Gibson en Barnard verwachten daarom dat er in de toekomst weliswaar meer thuis zal worden gewerkt, maar zeker niet constant. Zij vinden vergelijkingen met de winkelsector daarom onterecht. Kantoren blijven volgens hen van eminent belang omdat sociale interactie het welzijn verhoogt en een drijfveer is voor innovatie en creativiteit. Daar komt nog bij dat veel woningen helemaal niet geschikt zijn om thuis te werken.

"Many people's homes are not equipped to double up as office space. Working out of bedrooms, hallways and garages with vacuum cleaners and children as background noise may be fine in the short term but the novelty could soon wear off."

Moderne kantoren

Mensen zullen dus terugkeren naar kantoor. Maar naar wat voor soort kantoor? De afgelopen jaren hebben werkgevers bespaard op kantoorruimte vanwege de hoge huurkosten. Mensen zitten daardoor nu dichter op elkaar dan 10-20 jaar geleden. Gibson en Barnard verwachten dat corona aan deze trend een einde heeft gemaakt.

Kantoren zullen moeten worden aangepast aan de social-distancing-regels. Werkplekken zullen meer van elkaar worden gescheiden,wat over het algemeen ook meer ruimte per persoon zal kosten.

Gibson en Barnard verwachten dat dit de vraag naar moderne gebouwen zal stimuleren, terwijl oude gebouwen minder in trek zullen zijn. Daar is het immers lastiger veranderingen aan te brengen. Denk daarbij naast de individuele werkplek aan de hoeveelheid liften in een gebouw, goede ventilatie, airconditioning en verwarming.