Liever woningen dan winkels

Het Aberdeen European Balanced Property Fund is het grootste Europese vastgoedfonds van Aberdeen, met een beheerd vermogen van 857 miljoen euro. Het fonds belegt in retailvastgoed, logistieke centra en kantoorgebouwen in de eurozone.

Fondsmanager Gert-Jan Kapiteyn is bezig kleinere winkels en een aantal winkelcentra in steden van de hand te doen wegens gebrek aan huurgroei. Zo werd dit jaar een winkelcentrum in Heerhugowaard, dat kampte met structurele leegstand, verkocht.

Kapiteyn: "Over een aantal jaar zal onze retailexposure daardoor vooral bestaan uit grote, dominante winkelcentra, die zijn gericht op de dagelijkse benodigdheden. Bijvoorbeeld in België en Frankrijk."

Aantrekkelijker geprijsd

In dat segment zien we wel perspectief, omdat de huren per vierkante meter daar lager liggen dan in de stadscentra en die retailparken vaak een dominante functie in de regio vervullen. Door de aanwezigheid van supermarkten is er sprake van een constante stroom bezoekers. Ook de goede bereikbaarheid en het aanbod van gratis parkeren maakt dit soort centra aantrekkelijk voor consumenten.”

“Dit soort centra zijn minder vatbaar voor concurrentie door e-commerce. En omdat ze vaak niet op de radar van internationale beleggers staan, zijn ze vaak aantrekkelijker geprijsd dan centra op A-locaties,” legt Lars Flåøyen, hoofd Europees vastgoedonderzoek bij Aberdeen Standard Investments, uit.

Een nieuwe trend in de vastgoedsector zijn mixed use-projecten. Dit zijn vastgoedprojecten die bestaan uit een mix van retail, kantoren en woningen, zoals bijvoorbeeld op de Amsterdamse Zuidas. Kapiteyn: “Deze functiemenging zie je inderdaad vooral in stedelijke gebieden.”

Alleen in woningen

Een voordeel van zulke vastgoedprojecten is de functiemenging met woningen. Woningen zijn naast logistieke centra het segment dat op lange termijn de wind in de rug heeft.

“Woningen zijn het enige segment in de vastgoedmarkt waarin de huren de afgelopen decennia voortdurend met meer dan de inflatie zijn gestegen. En dat terwijl woningen tegelijkertijd het segment met een laag risico in de vastgoedmarkt zijn. Er is weinig leegstand en er zijn stabiele inkomsten,” vertelt Flåøyen.

In dat licht is het weinig verrassend dat Aberdeen Standard dit jaar een Pan-Europees fonds is gestart dat alleen investeert in residentieel vastgoed. De portefeuille daarvan is nog in opbouw, maar uiteindelijk moet het een omvang van zo’n 1,5 miljard euro krijgen.

Huurwoningen in het middensegment

Flåøyen: “inmiddels hebben we via verschillende fondsen en mandaten 6,5 miljard euro belegd in woningen. Elk jaar komt daar zo’n 600 miljoen euro bij.”

De assetmanager koopt nieuwgebouwde huizenprojecten in of vlakbij grootstedelijke centra op en verhuurt die vervolgens direct. “Ook komt het voor dat we samenwerken met ontwikkelaars bij de bouw van nieuwe projecten.”

Aberdeen Standard Investments richt zich qua huur hoofdzakelijk op woningen voor middeninkomens. Hoewel er in Nederland juist in dit segment een groot tekort aan huurwoningen is, heeft de assetmanager hier nog niet geïnvesteerd.

Niet conjunctuurgevoelig

Ook in bejaardenwoningen en verzorgingshuizen heeft de assetmanager nog niet veel belegd, maar het is volgens Flåøyen wel een interessant deel van de markt.

“Vergrijzing is een trend die niet afhankelijk is van de economische groei. De vraag naar bepaalde soorten vastgoed zal door de vergrijzing sowieso toenemen en dat alleen al maakt het een interessante beleggingscategorie.”

De grootste segmenten van de vastgoedmarkt, zoals kantoren en winkelcentra, zijn immers behoorlijk conjunctuurgevoelig.