Indirect verslaat direct vastgoed als langetermijnbelegging

Het duurt ongeveer 18 maanden voordat een belegging in beursgenoteerd vastgoed de invloed van de algemene aandelenbeurs van zich afschudt en de daadwerkelijke prestatie van de onderliggende portefeuille begint te weerspiegelen. Dat is de belangrijkste conclusie van een groot onderzoek van MSCI voor de European Public Real Estate Association (EPRA).

Zijn deze eerste 18 maanden overleeft, dan biedt indirect vastgoed veel meer voordelen dat direct vastgoed. "Midden - tot langetermijneigendom van beursgenoteerd vastgoed biedt beleggers veel meer liquiditeit en lagere kosten dan directe vastgoedinvesteringen, zodra de prijsvolatiliteit veroorzaakt door de algemene aandelenmarkt is weggeëbd."

Dezelfde rendementen

Volgens Ali Zaidi, directeur Indices & Onderzoek bij EPRA versterkt het onderzoek het bewijs dat Europees beursgenoteerd vastgoed op lange termijn dezelfde rendementen genereert als direct vastgoed. Het bevestigt volgens hem ook dat beursgenoteerd vastgoed integraal onderdeel moet maken van vastgoedbeleggingsstrategieën.

Maar hoe gingen de onzerzoekers ter werk? MSCI-onderzoekers Bert Teuben en Ian Cullen hebben over een langere periode een vergelijking gemaakt tussen de prestaties van het vastgoed van 19 Europese beursgenoteerde vastgoedbedrijven en de volatiliteit van hun aandelenprijzen. Eerdere studies in opdracht van EPRA waren gericht op de correlatie tussen de prestatie van panden, fondsvehikels en aandelenindices.

Onderzoeksresultaten

De belangrijkste conclusies van het onderzoek Listed and Private Real Estate: Putting the Pieces Back Together zijn:

1. Er bestaan sterke correlaties tussen pand, vehikel en aandeel met name in de drie en vijf-jaars periodes. Dit suggereert dat langetermijnbeleggers beursgenoteerd vastgoed kunnen gebruiken als onderdeel van hun overkoepelende vastgoedportefeuillestrategieën.

2. De resultaten van de aandelen en de onderliggende panden sluiten nauw aan. Het rendement op de onderliggende panden was duidelijk de belangrijkste factor in de prestatie op de lange termijn. Over kortere periodes (jaar of kwartaal) had het aandelenmarktsentiment een behoorlijke impact op de volatiliteit van de rendementen.

3. In kortere meetperiodes – tot maximaal 18 maanden – liggen de kosten van de verhoogde liquiditeit, die beursgenoteerd vastgoed in een beleggingsportefeuille biedt, met name in meer volatiliteit. Na deze periode van 18 maanden, convergeren de prestaties van het beursgenoteerd vastgoed – op zowel op bedrijfs- als marktniveau – steeds meer met die van de onderliggende panden.

Indirect dus

Kortom, het onderzoek toont aan dat hoe langer een beursgenoteerde vastgoedbelegging wordt aangehouden, hoe meer die investering de prestatie en risicoprofielen van het onderliggende directe vastgoed benadert.

Wie van plan is om voor lange tijd een breed gespreide vastgoed aan te houden, kiest voor indirect vastgoed. Dat scheelt rompslomp en verkoopt makkelijker dan direct vastgoed.