Vastgoedbeleggers focussen op Azië

Wie kent het stadje San Gimignano in Toscane niet? Daar probeerden rijke families in de late middeleeuwen hun macht en vermogen uit te drukken in de hoogte van de toren op hun huis. Op het hoogtepunt van deze torenstrijd waren er 72 torens in het bescheiden stadje.

Iets soortgelijks gebeurt er nu ook in Azië. Rijke Aziatische families proberen elkaar af te troeven door de mooiste trophy buildings aan hun vastgoedportefeuille toe te voegen, zo blijkt uit onderzoek dat de Zwitserse bank UBS heeft laten doen onder 29 family offices.

Dit jaar alloceerden zij 16% van hun beleggingen in vastgoed, vorig jaar was dat 9% en over drie jaar zal dat naar verwachting 22% zijn, aldus de respondenten uit het onderzoek. Het transactievolume in commercieel vastgoed in de Azië-Pacific-regio – Australië en hun buren meegerekend dus – is volgens internationaal makelaar Jones Lang LaSalle op het hoogste niveau sinds 2007.

Vooral Hongkong, Singapore, Beijing en Tokio zijn volgens de makelaar populair. En dat ondanks de kans op oververhitting van de Aziatische vastgoedmarkt, want niet alleen locals willen graag vastgoed, ook buitenlandse beleggers kopen graag vastgoed in het verre oosten.

En, de Aziaten kopen overigens niet alleen toonaangevende panden in eigen land of regio. Het kantoor van JP Morgan Chase in Manhattan is recent gekocht door een groep Chinese vastgoedbeleggers (Fosun International) voor 725 miljoen dollar.

Verschuiving in portefeuilles
Waarom zoveel beleggers – pensioenfondsen incluis – panden kopen in Azië? Relatief hoge rendementen natuurlijk in combinatie met diversificatie van de vastgoedportefeuille vanwege de lage correlatie met Europese (vastgoed)markten. Dat zorgt volgens Nalaka De Silva, Investment Director Real Estate bij Standard Life, voor een verschuiving in de vastgoedportefeuilles van grote beleggers.

“Vroeger belegden zij 80% op hun thuismarkten en de rest werd verdeeld over de rest van de wereld, met een groot aandeel voor de VS en een mini-aandeel voor Aziatisch vastgoed.” Inmiddels zijn de vastgoedmarkten van Tokio en Australië volwassen, gevolgd door Singapore en Hongkong en daarna een hele reeks van opkomende vastgoedmarkten zoals die in China en India. En krijgen deze markten dus een belangrijkere plek in de vastgoedportefeuille.

Da Silva ziet Australië en Japan met Singapore en Hongkong als core-markten. In die markten kunnen beleggers direct en indirect via vastgoedfondsen relatief eenvoudig instappen en weer uitstappen. Deze markten zijn transparant, met duidelijke belastingregels. Het is wel zo dat vastgoed hier relatief aan de prijs is.

Een gebouw in Tokio kost nu soms meer dan eentje in Parijs, om het even in perspectief te plaatsen. En dat allemaal dankzij de steun in Japan, de Abenomics. India en China en in zekere mate ook Thailand en Indonesië, zijn volgens Da Silva een ander verhaal, hij noemt ze de opportinistic markets.

Lokale partners
“De bevolkingsgroei en de urbanisatie zorgen voor een interessant perspectief voor vastgoedbeleggers. Er zijn nieuwe kantoren in steden, huizen, winkels en nieuwe logistieke locaties nodig. Vastgoed is de basis van die economische groei en dat moet ook gefinancierd worden. In China zijn er nieuwe regels waardoor buitenlandse beleggers makkelijker toegang hebben, maar het blijft lastig en risicovol om direct te investeren in bijvoorbeeld huizenprojecten vanwege de ingewikkelde regels en het gebrek aan transparantie op die markten. De meeste grote beleggers zullen dus met lokale partners blijven werken."

Het gebrek aan transparantie vormt het belangrijkste risico voor beleggers in Aziatisch vastgoed. Maar beleggers moeten ook bijvoorbeeld letten op de duur van de huurcontracten. “In Europa bestaan er verschillen tussen Londen, gemiddeld tien jaar, en Parijs, korter. Maar in Azië ook. In Japan en Australië zijn langere huurcontracten gewoon – al zijn onderhandelingen in Japan lastig omdat die gebaseerd zijn op goede relaties die ze met elkaar hebben – maar in China en India kunnen die ook gemiddeld vijf jaar zijn. Het is echt per land en cultuur anders.”

Zeker is dat Azië de komende jaren blijft groeien en dat vastgoedmarkten in de regio – met de nadruk op het meervoud – daarvan profiteren.