Korting maakt beursgenoteerd vastgoed aantrekkelijk

De beursgenoteerde vastgoedmarkt hobbelde de laatste jaren achter de brede aandelenmarkt aan. Guy Barnard, mede-verantwoordelijk voor de wereldwijde vastgoedbeleggingen van Janus Henderson Investors en het wereldwijd belegde IEXFonds 40-vastgoedfonds Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund verbaast dat niet.

"De breed gedragen economische groei wereldwijd joeg bedrijfswinsten omhoog, waardoor aandelenkoersen harder stegen dan die van beursgenoteerde vastgoedfondsen, ook wel bekend als REIT's. De waarde van vastgoed wordt vooral bepaald door de huurinkomsten en de netto vermogenswaarde (NAV)."

In de afgelopen jaren liepen de beursgenoteerde vastgoedkoersen niet mee met de ontwikkeling van de NAV. Het heeft ertoe geleid dat veel beursgenoteerde vastgoedfondsen inmiddels tegen een discount worden verhandeld. Deze discount is een van de redenen waarom Barnard goede kansen ziet voor beursgenoteerd vastgoed. Zijn enthousiasme is gegroeid door de recente sell-off die ook vastgoedaandelen hard heeft geraakt.

Niet dat de aandeelhouders van het Janus Henderson Horizon Global Property Fund reden hebben tot klagen. Vorig jaar bedroeg het rendement van het fonds 10%, waarbij de euro dan wel moest zijn gehedged. Zonder deze verzekering daalde het fonds 0,74%. De waardedaling van de dollar had een enorme impact. Meer dan de helft van het fonds is in de VS belegd.

Volgens Barnard bedroeg de outperfomance van zijn fonds vorig jaar 3%. "Voor de Europese portefeuille was de outperformance nog veel groter."

Europa overwogen

Vorige week kwam het achtkoppige vastgoedteam van Janus Henderson Investors in Londen bij elkaar om twee dagen lang te brainstormen over de kansen en risico's van de wereldwijde vastgoedmarkt.

"Wij zijn positief over de Europese vastgoedmarkt, die gedreven wordt door gezonde economische groei. Europa loopt in de vastgoedcylcus twee tot drie jaar achter op de VS. Zeker in steden als Berlijn en Frankfurt zien we sterk stijgende huren. De recente sell off hebben wij gebruikt om Europees vastgoed bij te kopen. Nee, niet in Londen. Daar zijn wij onverminderd negatief over," vertelt Barnard. 

"In Azië durven wij weer positief te zijn over woningen in Singapore. Vanaf 2017 begon die markt daar weer te lopen." Een andere sweet spot is de retailmarkt van Hongkong, die volgens Barnard na jaren van overaanbod weer gezond is.

Kansen en risico's in de wereldwijde vastgoedmarkt

Klik op de afbeelding voor een grote versie

De kracht van disruptie

Barnard: "Maar het is heel belangrijk om oog te hebben voor structurele economische veranderingen. Daar heeft ook de vastgoedmarkt mee te maken. De groei van e-commerce gaat ten koste van de fysieke retailmarkt. Alleen winkels en winkelcentra met een dominante positie kunnen overleven. Voor de markt van distributiecentra biedt e-commerce juist gouden kansen. Neem Amazon. Dat wil zijn distributiecentra in Europa in de komende drie jaar met 30% uitbreiden.Wij zijn dus onderwogen retail- en overwogen distributievastgoed."

Andere groeisectoren binnen de vastgoedmarkt zijn volgens Barnard datacentra en zendmasten. "Onze grootste actieve positie in het fonds is een Amerikaanse REIT die gespecialiseerd is in het verhuren van ruimte aan biotechbedrijven."

Kwaliteit management is key

De digitale disruptie maakt de werkzaamheden van Barnard er niet eenvoudiger op. De vastgoedmarkt is tegenwoordig veel breder dan tien jaar geleden. Waar let hij op in zijn analyses? "Wij gebruiken dezelfde maatstaven als aandelenanalisten. Daarbij letten we natuurlijk op de NAV. Maar het belangrijkste is de kwaliteit van het management van de vesrchillende vastgoedbeleggingsfondsen. Dat is misschien nog wel belangrijker dan van andere bedrijven. Een paar jaar geleden toen de koersen van REIT's gelijk omhoog gingen, maakte analyse van het management weinig uit. Tegenwoordig is dat heel anders."

Volgens Barnard zal het waarderingsverschil tussen goed en minder goed vastgoed de komende jaren alleen maar verder oplopen. "Daarom is actief management juist in deze tak van beleggingssport zo belangrijk."

Klik op de afbeelding voor een grote versie

Geen inflatie-angst

Terwijl Barnard zijn vastgoedvisie geeft, staan de financiële markten in brand. Inflatie-angst zet beleggers aan massaal op de verkoopdruk te drukken. Barnard is er koel onder.

"Inflatie-angst is er de laatste jaren wel vaker geweest. Dit jaar is het iets anders omdat de economische groei versnelt en de centrale banken hun verruimingsbeleid terugschroeven. Daardoor zullen de rentes oplopen. Voor beleggers in vastgoed is dat niet gunstig, want rente vorm een belangrijk deel van de kosten van REIT's, maar zorgwekkend is het niet."

Maar terwijl Barnard obligatierentes wel ziet oplopen, acht hij de kans op een inflatiespike gering. 'Wij zien de kerninflatie nog altijd niet groeien. Sterker, wij verwachten dat economische groei in de tweede helft van 2018 wereldwijd zal vertragen. Dat drukt ook de inflatieverwachtingen."

Barnard wijst verder op het grote verschil tussen de marktrentes en de dividenden die REIT's uitkeren. "Op een dividend van gemiddeld 4% maakt het niet veel uit dat de Duitse Bund onlangs is gestegen van 0,4% naar bijna 0,8%.

Spreidingsinstrument

Beleggers in beursgenoteerd vastgoed moeten het de komende jaren volgens Barnard vooral van dividend en dividendgroei hebben. "In die zin zijn onze verwachtingen gematigd. Het dividend zit nu op gemiddeld 4% en dat groeit jaarlijks met circa 5%. Wij streven naar een total return van 8%. Maar beleggers moeten rekening houden met meer beweeglijkheid."

Maar wat de vooruitzichten ook zijn, vastgoed hoort volgens Barnard in iedere portefeuille thuis, "omdat het de totale risicorendementsverhouding verbetert. Het is een no brainer. Voor langetermijnbeleggers is vastgoed nu vooral interessant omdat beursgenoteerd vastgoed met korting wordt verhandeld ten opzichte van direct vastgoed."

Uiteindelijk beter af met beursgenoteerd vastgoed

Klik op de afbeelding voor een grote versie