Wonen 4.0

Afgelopen weken heb ik uitgebreid aandacht besteed aan de standpunten van de politieke partijen hoe zij over de hypotheekrenteaftrek denken en welke maatregelen zij voor starters hebben verzonnen. Opvallend is dat de meeste politieke partijen een verplichte aflossing willen gaan invoeren voor mensen die vanaf 1 januari 2013 een woning gaan kopen.

Daling huizenprijzen
Mijn mening over dit voorstel is bekend. Ik verwacht een flinke daling van de huizenprijzen met minimaal 20%. De afgelopen weken hebben meerdere lezers mij gevraagd naar mijn mening over het rapport Wonen 4.0 (+ toelichting) welke tot stand is gekomen door Aedes, de NVM, Vereniging Eigen Huis en de Woonbond. Voor publicatie van dit rapport had ik al iemand gesproken die mee had gewerkt aan dit rapport.

De inhoud was voor mij dus niet helemaal verrassend. Wie het rapport goed leest, zal concluderen dat er goed is nagedacht over een oplossing voor de huizenmarkt in zijn algemeenheid (huurders en kopers). In deze column zal ik mijn mening geven over bepaalde onderdelen uit het rapport.  Kort geschreven komt het plan op het volgende neer voor toekomstige kopers:

• Renteaftrek wordt geleidelijk in 30 jaar afgeschaft (1/30ste deel per jaar)
• Afschaffing overdrachtsbelasting
• Afschaffing eigenwoningforfait
• Invoering woontoeslag en terugsluizen IB

Woontoeslag
Afhankelijk van het inkomen en de samenstelling van hun huishouding kunnen kopers aanspraak maken op een Woontoeslag. Alleen voor schaarstegebieden (vooral de grote steden) kan een extra Woontoeslag gelden.

Bij het bepalen van de woontoeslag is het inkomen mede afhankelijk. Er zijn genoeg situaties te bedenken waarbij er (tijdelijk) een inkomen wegvalt. Komt deze groep mensen dan in aanmerking voor een woontoeslag? Hoe lager het inkomen, hoe hoger de woontoeslag. Dit kan leiden tot het “minder” gaan werken van mensen.

Extra nieuwbouw in tekortgebieden of herstructurering in overdrukgebieden om sneller een marktevenwicht te bereiken, en daarnaast aan de verbetering van de kwaliteit van woningen, de energiezuinigheid en de verduurzaming van de energieproductie. Hierover worden niet-vrijblijvende afspraken gemaakt. Terugsluis via de inkomstenbelasting.  

Bij nieuwbouwwoningen is vooral de grondprijs van belang. Blijft deze vrij of wordt hier ook een soort beperking opgelegd? Voor het terugsluizen via de inkomstenbelasting is het van belang dat vooraf al de percentages bekend zijn. Adviseurs moeten uiteindelijk hun klanten (toekomstige kopers) een berekening kunnen voorleggen wat de maandlasten gaan worden.

Percentages
Wat worden de percentages van de inkomstenbelasting in de komende 30 jaar dat de hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd? Bovendien blijft de vraag wat politiek Den Haag met deze percentages gaat doen. Ieder jaar worden deze eventueel aangepast. Het is dus heel goed mogelijk dat percentages vast staan maar dat Den Haag deze zo aanpast dat er “geen” voordeel meer is voor de huizenbezitter. 

Een brede werking van de NHG leidt tot een verstoring van marktverhoudingen en levert een te groot risico op voor de overheid als achtervang van de borgstelling. De werking wordt daarom beperkt tot specifieke doelgroepen. Dit betreft koopstarters en lagere (midden)inkomens in het algemeen.

De NHG moet daarnaast in samenwerking met de financiers de woningmarkt toegankelijker maken voor huizenkopers zonder vast dienstverband, zoals flexwerkers en zzp-ers. De beschikbaarheid van voldoende financieringsmogelijkheden is voorwaarde voor het functioneren van de woningmarkt. Vooral in economisch mindere tijden is een stabiele financiering van belang.

Golflengte
Op het ogenblik zijn er twee verschillende normen (NHG en de GHF). Zolang beide partijen (NVB en NHG) niet op dezelfde golflengte zitten, blijven er verschillen in de markt betreffende de hoogte van financieren. NHG trekt nu aan het kortste eind omdat de NVB (waaronder alle banken) hun GHF volgen en niet NHG. Als NHG leidend moet gaan worden, dan moet de NVB dus water bij de wijn gaan doen. 

Op latere leeftijd kan behoefte ontstaan aan een aanvulling op het pensioen of middelen waarmee men zorg- en woondiensten kan financieren. Het eigen vermogen dat in een eigen woning ligt besloten moet hiervoor kunnen worden aangewend zonder dat de bewoner de woning hoeft te verlaten of dat dit door de hoge kosten onmogelijk wordt gemaakt.

Wordt hiermee het volgende bedoelt: Eerst de afgesloten hypotheek volledig aflossen en op latere leeftijd (pensioen)  weer een gedeelte opnemen om de zorg te kunnen bekostigen! 

Betreden woningmarkt
De Nederlandse woningmarkt is aantrekkelijk om in te investeren. Om burgers meer keuzemogelijkheden te bieden in het wonen moet het voor andere partijen dan de traditionele partijen aantrekkelijker en gemakkelijker worden gemaakt om de woningmarkt te betreden. Dat geldt zowel voor binnenlandse als buitenlandse partijen. Meer aanbieders en concurrentie moeten leiden tot meer keuzemogelijkheden en een betere prijs-/kwaliteitsverhouding. 

Dit is een nobel streven want in werkelijk zijn er banken in Nederland die hier helemaal niet op zitten te wachten. Bovendien is uit het verleden gebleken dat buitenlandse partijen bij een flinke tegenwind zo weer weg zijn uit Nederland. De consument is daar de dupe van omdat deze hogere rentes moet gaan betalen als hun eerste rente vast periode is afgelopen. 

Eigen mening
Tot slot mijn mening over het rapport. Veel kenners van de markt hebben meegewerkt aan dit rapport. Ik had daarom een heel ander en “beter” voorstel verwacht. Ik heb niets tegen het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. De woontoeslag en de aanpassing van de inkomstenbelasting worden volgens mij het probleem om deze goed uit te voeren.

Dit betekent dat er weer aanpassingen moeten komen. Bovendien stijgen de maandlasten van de huizenbezitters. Er zal dus ergens anders op bezuinigd moeten worden. En ik kan me niet voorstellen dat de huizenprijzen niet verder dalen.  Ik blijf van mening dat het simpeler kan. Gewoon een vast percentage(bijvoorbeeld 35%) invoeren waarover iedereen (ook de huidige huizenbezitters) renteaftrek kan genieten. Hierbij direct de overdrachtsbelasting en het eigenwoningforfait afschaffen. 

Jos Koets leert zijn collega's  alles over de bijleenregeling. Via de link alle info waar adviseurs zich kunnen inschrijven.

Jos Koets heeft een nieuwe boek, Een Huis Kopen in Crisistijd. Winkelprijs is 17,50 euro. Bestel het boek bij IEX.