Vastgoed in oog van de storm Detlef Glow waarschuwt beleggers in vastgoedfondsen. Leegstand en dalende huurinkomsten vormen een gevaar voor fondsen die een flinke hefboom hanteren. 29 juni 2020 14:00 • Door Detlef Glow Vastgoedbeleggingen worden veelal als veilig beschouwd omdat bakstenen reële activa zijn die een beursstorm goed moeten kunnen overleven. Deze claim klopt inderdaad als beleggers direct in onroerend goed investeren. Helaas geldt dit heel veel minder voor vastgoedfondsen, direct en indirect, die worden geleid door managers die hun best doen rendement te maximaliseren. Om het rendement te verhogen, maken zij graag gebruik van aanvullend vreemd vermogen in de vorm van forse leningen. Dat is een heel goed idee in een opgaande markt, maar als de zaken minder gaan, dan kan de inzet van een flinke hefboom pijn doen. Covid-19 is voor de vastgoedmarkt geen onverdeeld genoegen. Retailbedrijven moesten tijdens de lockdowns dicht en verliezen in een nog harder tempo omzet aan de e-commerce-concurrentie. Leegstand en fors lagere huurinkomsten liggen op de loer. Kantorenverhuurders hebben het ook lastig. Minder kantoormeters Bedrijven hebben tijdens de lockdown geleerd dat er ook in een thuiswerkomgeving en in een virtuele kantooromgeving efficiënt kan worden gewerkt. Medewerkers blijken in veel gevallen probleemloos thuis te kunnen werken. In veel gevallen vinden deze werknemers het zelfs extra fijn om thuis te werken, omdat ze niet langer hoeven te forensen. Aangezien bedrijven altijd op zoek zijn naar kostenbesparingen, zal er nu ongetwijfeld ook worden gekeken om het met minder kantoormeters te doen. Dat is slecht nieuws voor verhuurders, die de huurinkomsten zullen zien dalen. Om leegstand te voorkomen, zullen zij met huurprijsconcessies moeten komen. De negatieve invloed op de cashflow zou wel eens een probleem kunnen worden, zeker als er sprake is van een hefboom. Terugvordering schuld In het beste geval kan er nog worden voldaan aan de rentebetalingen. Is dat niet het geval, dan zullen schuldeisers ongetwijfeld terugbetaling eisen van de gehele of een deel van de schuld om de kredietrisico's te beperken. Een dergelijke terugvordering kan in het ergste geval het faillissement van de onroerendgoedeigenaar veroorzaken. Hoe gevaarlijk het werken met een hefboom is, hebben de banken in 2008 en 2009 ondervonden. Ik zeg niet dat we te maken zullen krijgen met een nieuwe wereldwijde financiële crisis die (opnieuw) wordt veroorzaakt door de vastgoedsector, maar beleggers moeten voorzichtig zijn met beleggingen in vastgoedbeleggingsfondsen. Tijdelijk op slot Gerenommeerde vastgoedbeleggers hebben al hun zorgen uitgesproken over het hoge percentage schuld dat menig vastgoedfonds op de balans heeft staan. Beleggers die in vastgoed zitten via beleggingsfondsen moeten bij een ernstige vastgoedcrisis rekening houden dat het fonds tijdelijk op slot gaat om te voorkomen dat assets moeten worden verkocht tegen prijzen die ver onder de boekwaarde liggen. Detlef Glow is hoofd research EMEA bij Lipper, een onafhankelijk fondsbeoordelaar. Glow heeft een MBA Financial Services van de University of Wales/Cardiff en een BA in Business Administration. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Deel via:
Impactbeleggen 31 mrt Beleggen in wapens? Nee, bedankt! Investeren in wapens is een taak voor overheden, zeker niet voor duurzame beleggers, betoogt Hadewych Kuiper van Triodos IM. "Als investeerder is het simpelweg onmogelijk om te weten hoe, waar en door wie wapens zullen worden gebruikt."
Impactbeleggen 05 feb Nee, water is het nieuwe goud Waterschaarste is volgens Tongai Kunorubwe, hoofd duurzame obligaties bij T. Rowe Price, in het komende decennium een van de grootste uitdagingen voor de mensheid én een belangrijk risico voor de wereldwijde economische groei. Voor beleggers liggen er mooie kansen. "Iedere euro die in water wordt geïnvesteerd, genereert een economische opbrengst van 4 euro."
Impactbeleggen 05 feb Verantwoord beleggen is geen politieke kwestie Volgens managing director Hadewych Kuiper van Triodos IM hebben pensioenfondsen geen andere keuze dan om vol te investeren in de duurzaamheidstransitie. "De primaire taak van pensioenfondsen is het veiligstellen van een zo goed mogelijk pensioen. Het is dus logisch dat zij vermijdbare risico’s uitsluiten."
Impactbeleggen 28 nov Het enorme potentieel van nature-based finance Hadewych Kuiper van Triodos IM breekt een stevig lans voor nature-based financieringen. Het is volgens haar de enige manier om de afbraak van de natuur te stoppen. Daarnaast biedt het ook financieel rendement.
Opinie 22 okt Financiële sector is het probleem én de oplossing voor de natuur Volgens Hadewych Kuiper van Triodos IM kan de klimaatcrisis alleen worden gekeerd als we de natuur weten te herstellen. Daarvoor is de financiële sector dringend nodig. Winstgevende duurzame projecten liggen voor het oprapen.
J. Safra Sarasin Sustainable Asset Management apr '24 "Reshoring biedt mooie kansen voor groene beleggers" Volgens fondsmanager Daniel Lurch van het JSS Sustainable Equity Green Planet fonds van J. Safra Sarasin profiteren met name de duurzaamste bedrijven van de huidige herschikking van de wereldwijde productieketen. Welke dat zijn?