Onderwaterhypotheken

Vorige week kon u in mijn column Scheiden is lijden lezen hoe groot het probleem is als de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning. In dit geval ging het om een scheiding. De afgelopen jaren heb ik in meerdere columns aandacht besteed aan de mogelijkheden van de hertaxatie. In juni zorgde de column Hertaxatie voor heel wat reacties.

De huizenprijzen blijven dalen en daar zal volgend jaar ook geen verandering in komen. Natuurlijk is het nog afwachten wat het kabinet gaat doen, maar in het lenteakkoord is opgenomen dat nieuwe huizenkopers verplicht moeten gaan aflossen. Bovendien gaat de maximale hypotheekverstrekking dan met gemiddeld 9% naar beneden.

Aanleiding voor diverse banken om hun klanten die geen adviseur meer hebben, rechtstreeks te gaan benaderen. In een brief of mail wordt de klant netjes gewezen dat zijn huidige hypotheek hoger is dan de waarde van zijn woning. Meestal wordt de klant direct uitgenodigd voor een gesprek. In dit gesprek wordt nogmaals de nadruk gelegd om zijn onderwaterhypotheek en wordt voorgesteld om een leningsdeel om te zetten naar een annuïteiten- of lineaire hypotheek.

Half werk
Dit alles onder de noemer om de klant erop te attenderen dat hij een te hoge hypotheek heeft. Ik ben het met deze werkwijze niet eens, want het is half werk. Bovendien zijn er banken waarbij klanten alleen een hypotheek kunnen afsluiten via een adviseur. Nu worden de klanten dus rechtstreeks benaderd.

Er zijn op het ogenblik nog honderdduizenden beleggingshypotheken waarvan de hypotheek is gesloten bij bank A en de beleggingspolis bij maatschappij B. Bank A weet niet hoe de waardeontwikkeling van de polis verloopt. Stel een klant besluit een leningsdeel om te zetten naar een annuïteitenhypotheek. Een gedeelte van de hypotheek wordt nu maandelijks afgelost.

Aan de andere kant wordt niet gekeken naar de waardeopbouw die in zeer veel gevallen flink tegenvalt. De klant blijft dan aan de einddatum als nog met een hoge hypotheek zitten terwijl er tussentijds diverse mogelijkheden waren om dit te voorkomen.

Woekerpolis
Ik vind dat banken de woekerpolisaffaire verkeerd hebben aangepakt. Banken hadden het voortouw moeten nemen en met de adviseurs alle klanten met een beleggingshypotheek moeten benaderen. Een voorstel had kunnen zijn om de beleggingshypotheek om te zetten naar een spaarhypotheek. Bij de spaarhypotheek is de uitkering gegarandeerd.

Door deze interne omzetting was er een win-winsituatie ontstaan. De bank is precies op de hoogte van de waarde-ontwikkeling en de klant weet precies hoeveel er gegarandeerd wordt afgelost. Een gemiste kans. Het is opvallend dat adviseurs niet op de hoogte zijn en niet worden gevraagd mee te helpen. Ik ben van mening dat de adviseurs veel werk uit handen kunnen nemen voor de banken en ook direct in het gesprek met de klanten de gehele situatie kunnen bekijken.

Hierbij moet u denken aan het pensioeninkomen, dat de laatste jaren ook steeds minder worden. Als alles goed is bekeken, moet het mogelijk zijn om intern de beleggingshypotheek over te sluiten met daarbij een extra leningsdeel die bijvoorbeeld via een annuïteitenhypotheek wordt afgelost.  

Hertaxatie
Als de bank dan ook echt de klant als koning behandeld, kan deze nog een leuke extra korting geven op de hypotheek van de klant. Ik weet dat er nu een bank in Nederland is waarbij klanten een lagere rente krijgen over hun gehele hypotheek als zij een klein gedeelte van hun hypotheek omzetten in een directe aflossing.

Helaas zijn de banken weer eens eigenwijs. De vraag is nu of de kleine lettertjes in de toekomst worden gehanteerd. Wanneer zal een bank overgaan tot hertaxatie? Op deze vraag kan alleen een bank antwoord geven. Wel weet ik dat een bank dit zo lang mogelijk zal uitstellen omdat zij nooit in het nieuws willen komen dat zij de eerste in Nederland zijn die de woningen van hun klanten taxeren.

Dit leidt direct tot grote paniek onder de huizenbezitters. Toch denk ik dat er bij een verdere daling van de huizenprijzen er zal worden gehertaxeerd. Ik zie het aanschrijven van de klanten als bewijs hiervan. De banken zitten met onderwaterhypotheken in hun maag. De oplossing waar zij nu voor gaan, is helaas niet de juiste.

Jos Koets heeft een nieuwe boek, Een Huis Kopen in Crisistijd. Winkelprijs is 17,50 euro. Bestel het boek bij IEX.