ECB moet hypotheekmarkt redden

De beste uitleg aan het parlement ooit, waarom monetair beleid soms niet werkt, kreeg een SGP-kamerlid bij de aanvraag van een hypotheek bij zijn bank. Eerst heette zijn baan en inkomen van een ton niet zeker genoeg te zijn. Later gaf men toe opdracht gehad te hebben om in ieder geval 80% van alle hypotheekaanvragen af te wijzen.

Wij economen verklaren dan plechtig dat het monetaire transmechanisme niet meer werkt. Officiële rentes en die op staatsleningen mogen dan soms de nullijn hebben genaderd, banken hanteren vooral de nullijn bij het hypotheekbedrag dat ze u willen verstrekken. Voor het gevolg hoeft u geen Nobelprijs-winnaar te zijn: onze hypotheekrentes liggen veel te hoog en er wordt nauwelijks geld verstrekt.

In de Verenigde Staten kende men dit probleem aanvankelijk ook: de ‘senior loan officers’ gaven de lagere officiële tarieven niet verder door omdat de banken de eisen bij de individuele hypotheekverstrekking flink hadden opgeschroefd. En dus kwam de woningmarkt voor geen centimeter in beweging. De Fed besloot in te grijpen en massaal hypotheekobligaties op te kopen. Zo ging de hypotheekrente alsnog omlaag.

Hier schuilt een belangrijk verschil met de Nederlandse situatie: in de Verenigde Staten wordt het gros van de verstrekte hypotheken uiteindelijk verpakt en doorverhandeld, dus van de bankbalans weggehaald en doorgezet naar Fanny Mae en Freddie Mac, semi-staatsgelieerde hypotheekbedrijven. Door juist die obligaties massaal op te kopen, konden de banken die hypotheken tegen steeds gunstiger tarieven in de markt zetten en de huizenmarkt weer vlot trekken.

Dutch Mortgaged Back Securities
En dat is dus ook precies wat we hier in Nederland moeten gaan doen. Laten we dit nieuwe marktsegment het DMBS, Dutch Mortgaged Back Securities noemen, met de staat wellicht als aandeelhouder. En op dat segment moet de monetaire verruiming van de ECB gericht zijn. De hypotheekrente zal dalen, de slagkracht van de aanstaande huizenkoper blijkt plots veel groter dan gedacht en tegelijkertijd worden bankbalansen ontlast.

De hypotheekverstrekking zal vanzelf weer op gang komen en de huizenmarkt kan een bodem vinden, want inmiddels hebben kopers ook politieke zekerheid gekregen over de toekomstige renteaftrekbaarheid.
Lost in translation: we willen wel monetair verruimen, maar de beoogde effecten blijven soms uit. Zonder echte eenheid in de eurozone kon er niet zoals in de Verenigde Staten een soort quantitative easing plaatsvinden.

Omdat het geld van de banken van zuid naar noord vluchtte, moesten we eerst een bankenunie aankondigen en de zuidelijke banken vers kapitaal toezeggen. Samen met de bereidheid van de ECB om ongelimiteerd staatsobligaties (onder voorwaarden) op te kopen. In het noorden hoefde dat niet, bij ons leent de staat vrijwel voor niets. Maar het bankwezen is bij ons vrijwel uitgeschakeld, dus moet de ECB juist de hypotheekmarkt vlot trekken.

Levert dat gezichtsverlies op voor ons kikkerlandje? Jazeker, maar dat is dan maar zo. Dit is de prijs, die we betalen voor de (ooit) veel te grote financiële sector, die te veel risico’s nam en daarna knock-out op de blaren moest zitten. Als we deze vernedering willen ontlopen, dan is het recent gelanceerde idee om onze pensioenfondsen te betrekken bij een staatsgegarandeerde hypotheekinstelling zo gek nog niet. Zoiets levert ze bovendien heel wat meer op dan de droevig lage rente op staatsleningen.

• deze column werd eerder gepubliceerd in de decemberuitgave van IEXProfs magazine