Vastgoed blijft de markt verslaan

In zijn geheel ziet de markt voor vastgoed er weinig spannend uit. Voorzichtigheid is geboden in Azië, en in Europa zijn alleen in Londen echte mogelijkheden te vinden. Gelukkig is er nog de VS. Patrick Sumner, Head of Property Equities bij Henderson Global Investors en beheerder van het Henderson Horizon Global Property Equities Fund, verwacht daar een flinke dividendgroei. De goede vooruitzichten zijn misschien zelfs reden om flink in te zetten op de regio, waar Sumner nu licht overwogen is.

Hij moet wel, eigenlijk, want beleggers verschuiven steeds meer naar de goedkopere indextrackers. Actieve fondsbeheerders verzuimen nog wel eens de index te verslaan. “Ze nemen niet genoeg risico,” constateert Sumner. ETF’s verstoren de prijsstelling. “Deze fondsen beleggen meestal in de grootste en meest liquide aandelen in de index. Die zijn daardoor duurder.” Voor Sumner levert dat een dilemma op: focust hij op de kleinere aandelen die daardoor aantrekkelijker geprijsd zijn, of betekent de groeiende populariteit van indexfondsen dat deze kleinere groep het ook minder goed blijft doen?

Om niet te veel aan de index te blijven hangen heeft Sumner voor zijn fonds een active share van ten minste 60% ingesteld. Rendement moet nu vooral van stockpicking komen. “Regional bets zijn moeilijk als de markt wordt gedreven door angst en hebzucht; dan loont het niet groots in te zetten op een bepaalde kant. Wij denken dat het nu misschien tijd is weer in het water te springen.”

Sweet spot
Sinds IEXProfs een half jaar geleden met Sumner sprak, is vooral in Australië veel veranderd: “De Australische dollar is eindelijk gedaald,” zegt de fondsbeheerder. Dat betekent dat Henderson naar het land kan kijken zonder zich zorgen te maken over de valuta. Toch is het beeld daar niet erg spannend. De groei vertraagt door de problemen in China, de export van grondstoffen verzwakt en de munt is dus minder waard – niet zonder reden natuurlijk.

Binnen Europa wordt Sumner alleen warm van de Londense vastgoedmarkt. Er is groei te zien op de huurmarkt, en niet te veel nieuw aanbod. “Ontwikkelaars die nu vastgoed op de markt brengen, raken een sweet spot. De vraag is hoog en er is niet veel keuze. Er worden records gebroken.”

In continentaal Europa zijn er een aantal winkelcentra die het goed doen, en zich ook goed aan weten te passen aan de veranderende manier waarop consumenten hun aankopen doen. Bedrijven die zich daarin specialiseren, profiteren. Unibail-Rodamco voorspelt een groei van 7%, en Sumner is er van overtuigd dat het bedrijf het ook ditmaal bij het rechte eind heeft.

De tweede helft van 2012 liet beursgenoteerd vastgoed een sterke performance zien. Wereldwijd steeg de markt met 11-12%. Vooral Azië en Europa deden het goed. “Na alle toezeggingen van centrale banken vonden beleggers het weer veilig risico te nemen,” legt Sumner uit. “In dat soort gevallen geeft men de voorkeur aan Azië ten opzichte van de VS.” Als het sentiment draait, gaat Azië in de verkoop en richten beleggers zich weer op de als veiliger ervaren markten.

Goedkope leningen
Toen kwam Bernanke met zijn beruchte toespraak en raakten beleggers in paniek. “Ze waren op zoek naar een reden om te verkopen,” denkt Sumner. “Waarschijnlijk leek alles wat te duur, en wilden ze graag hun winst nemen.” Dat leidde tot een terugval. De vraag is waar de markt nu heengaat. In de VS zijn de aandelen momenteel redelijk geprijsd. Volgens Sumner is het wel veilig te veronderstellen dat ze niet goedkoper zullen worden. Hij verwacht dat het dividendrendement met 10% groeit, vanaf de huidige 4%. Risico’s zijn een nieuwe recessie en deflatie. “De inflatie is behoorlijk laag,” zegt Sumner. “Het is nog even afwachten of dat een tijdelijk fenomeen is of een trend.”

Over de stijgende rentes maakt Henderson zich niet zo veel zorgen. Als de inflatie stijgt – reden voor een einde aan QE – zullen ook de huren stijgen. REITs hebben de afgelopen paar jaar flink gebruik gemaakt van de mogelijkheid goedkope leningen af te sluiten. De looptijd van de leningen is vaak 7-10 jaar, wat betekent dat het nog wel even duurt voor ze echt met de hogere rentes te maken krijgen. Het aanbod is beperkt: het aantal nieuwe woningen is ongeveer gelijk aan het aantal afschrijvingen per jaar. De vraag is sterk, en daarom verwacht Sumner hier een stijging te zien.

Henderson heeft slechts een kleine blootstelling aan de Chinese aandelenmarkt. De huizenprijzen zijn er sterk gestegen, en beleidsmakers doen er alles aan deze trend in bedwang te houden. Tot nu toe zijn deze maatregelen weinig succesvol, stelt Sumner, behalve waar lokale autoriteiten weigeren vergunningen te verstrekken aan ontwikkelaars die volgens hen te duur zijn. “Genoeg ruimte voor corruptie dus,” concludeert hij.

Familiebedrijven
De bedrijfsvoering is voor Henderson een belangrijke reden voorzichtig te zijn in de Aziatische markt. Japanse bedrijven – waar overigens nog weinig tekenen van herstel op de vastgoedmarkt te zien zijn – geven niet graag openheid van zaken, en in Hong Kong en Singapore zijn worden veel bedrijven gerund door families. “Het geld lijkt daar gewoon weg te lekken. Soms vragen we ons af hoe we het überhaupt terug gaan krijgen. Als minderheidsaandeelhouders word je daar niet behandeld zoals we dat graag zouden zien.” Er zijn ook uitzonderingen. Zo is er een Indonesisch familiebedrijf dat Henderson wel transparantie biedt, ook al heeft het land niet de beste reputatie voor dat soort zaken.

De afgelopen tien jaar bracht beursgenoteerd vastgoed 11% per jaar op, vergeleken met 8% voor algemene aandelen. Sumner verwacht dat de categorie 10-12% per jaar blijft opleveren, en het daarmee beter doet dan de aandelenmarkt in zijn geheel. “Het duurt nog wel even voor de economische groei zo hoog is dat de markt een rendement boven de 10% oplevert.” De markt voor beursgenoteerd vastgoed kwam de crisis goed te boven, stelt Sumner. “We zijn nu weer terug op de piek van 2007.”