Verrassend vastgoed

De vastgoedbubbel in China, aanhoudend dalende huizenprijzen en leegstaande kantoorpanden in grote delen van Europa, casacrisis in Spanje en een huizenmarkt in de Verenigde Staten die een krater in de grafiekbodems heeft geslagen. Wie de krantenkoppen volgt, zal niet heel veel beursgenoteerd vastgoed in portefeuille hebben gehad, dit jaar. Dat is jammer, want er zijn niet veel assets die het in de eerste tien maanden van 2012 beter deden. In gesprek met Patrick Sumner, beheerder van Henderson Horizon Global Property Equities Fund.

“Londen is waarschijnlijk de enige plek in Europa, misschien wel de hele wereld waar significante groei te zien is in het aantal huurcontracten, zowel kantoren als bedrijfspanden. Driekwart van dat volume komt van buitenlandse partijen. In de rest van Europa kijken we vooral naar spelers met winkelcentra in portefeuille en een mooi en houdbaar dividend. Unibail-Rodamco kun je niet omheen, Eurocommercial en Hammerson. Bij VastNed is het dividend al verlaagd, bij Corio en Klépierre is onduidelijk hoe houdbaar het is.”

De Verenigde Staten is volgens Sumner op dit moment uit fundamenteel oogpunt een interessantere markt. “De helft van de bedrijven heeft in het derde kwartaal de verwachtingen verslagen. Er is een sterke groei van inkomen door een onderliggende groei in huren. Zeker in appartementen is er consistente vraag (omdat consumenten niet willen of kunnen kopen) bij een beperkt aanbod. Sumner rekent voor 2013 op een rendement van 8%, plus 4% dividend in deze markt. Vooral omdat in zijn portefeuille vooral kleinere spelers zitten. “Dat rendement is in lijn met de afgelopen tien jaar, waarin we in deze markt geannualiseerd 10% per jaar haalden.”

In Azië ziet Sumner de risico’s geleidelijk oplopen. “In China, Hongkong en Singapore is de vraag naar woningen robuust, maar beleggers vrezen restricties van de overheid. Het noopt ook tot een selectieve aanpak. Wij zijn meer geconcentreerd in deze regio dan ooit, met 18 posities tegen 73 voor de index. Japan heeft een dode kantoormarkt en Australië herbergt weinig goede bedrijven, heeft geen groeiende woningmarkt en de munt is overgewaardeerd.”

Stevige portefeuille
Henderson Horizon Global Property Equities Fund heeft een geconcentreerde portefeuille met een bias naar smallcaps (in de Verenigde Staten) en midcaps (wereldwijd). Daardoor wijkt het rendement bij vlagen af van de index, hoewel de grote bewegingen hetzelfde zijn. “We streven naar een active share van rond de 60%. Maar we houden ook het sentiment in de gaten. Als de risicobereidheid toeneemt, zitten we graag in aandelen die kunnen herstellen van hun discount van 20 tot 30% ten opzichte van de intrinsieke waarde.”

De laatste twee jaar heeft het fonds moeite de index te verslaan. Sumner schrijft dat toe aan de onderweging in Amerikaanse largecaps. Die zijn meer liquide en hebben meer geprofiteerd van de opwaartse correctie dan de kleinere posities in het fonds.  “We komen vanaf een bijna-doodervaring in 2008. Smallcaps hebben nog meer terrein terug te winnen. Sinds die bodem heeft vastgoed 14% rendement per jaar opgeleverd. Dat lijkt veel maar we zijn nog niet terug op het oude niveau.”

Sumner kijkt bij het selecteren van posities naar vijf criteria: de balans, het groeipotentieel, de liquiditeit, de kwaliteit van het management en de onderliggende portefeuille. De weging van elk van die criteria wordt aangepast aan het marktsentiment. Als de risicoaversie afneemt en de search for yield aanhoudt, dan zit er voor het komende jaar volgens Sumner zeker nog eens ‘10 tot 12%’ in het vat.

* in tegenstelling tot wat in de onderstaande tabel genoemd wordt, bedraagt de management fee 1,20% (niet 1,50%)

• deze column werd eerder gepubliceerd in de decemberuitgave van IEXProfs magazine